| 近日，央行与银监会联合发布房贷新政，拥有一套住房并结清贷款的家庭，如再次申请购房贷款时可按首套房贷款政策执行；鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券、发行期限较长的专项金融债券，继续支持房地产开发企业的合理融资需求等。虽然房贷政策松绑有助于刺激改善性住房需求释放，缓解楼市调整压力，但如果房地产开发企业不配合房贷新政适度调整房价，那么政策托底效果可能会大打折扣。 房贷政策过严并非楼市调整主要矛盾。限购、限贷等行政干预措施并非导致当前我国楼市周期性调整的主要原因。2012年下半年以来，执行日趋严格的限购、限贷政策并没有抑制住房价过快上涨势头，在非理性住宅投资理念主导下，我国楼市曾走出一波较大上涨行情。 2013年1至6月，我国商品房销售面积同比增长43.2%，增速较2012年全年提高33.2个百分点，限购、限贷政策对住房需求的抑制作用较政策出台时已然急剧衰减。始于2013年四季度以来的楼市周期性调整，本身并非限购政策对需求的抑制作用，更谈不上是“认房又认贷”政策限制了住房购买力的原因，从根本上说还是房价对收入与市场租金的过度偏离。可见，房贷新政能否实现托底，最终还需要市场对住宅投资价值的认可与检验。住宅投资价值正理性回归。 随着楼市周期性调整纵深演进，居民住宅投资价值理念出现明显变化，一方面是房价上涨预期出现逆转，另一方面是住宅投资趋向理性。事实上，如果未来住宅价格不能出现明显上涨，那么住宅投资价值确实值得怀疑。按照70年产权折算折旧率，每年住宅价值自然损耗大约为1.4%，货币市场基金年化收益率大约为5%左右，那么房价至少每年上涨6.4%才能正常弥补投资者住宅投资的机会成本。如果投资者利用贷款买房，那么房价每年涨幅将更高。而这种每年递增的房价上涨势头注定要崩溃。不仅如此，住宅租金更易受居民收入影响，住宅租金上涨有天花板，相当多城市租金收益率不到人民币基准存款利率的三分之二，将限制房价高位上涨。 还有，过去十多年我国城镇居住面积已明显改善，20岁到50岁人群有购买力的住宅购置需求已得到充分满足，住宅市场从供不应求开始向供给过剩转化，去库存成为楼市运行焦点矛盾。降价才能真正实现住宅需求集中释放。在住宅投资价值理性回归大背景下，改善性住房需求没有强烈意愿为高位房价接盘。由于地方政府土地出让收入急剧下降，市场明显增强了房产税预期，未来一段时间改善性住房需求的释放也将受到影响。而夹层需求对价格高度敏感，即使房贷政策松绑，也难以实质提升购买力。只有房地产开发企业适度调整住宅销售价格，才能配合房贷新政意图，加快住宅去库存进程，缓解楼市过度调整压力。 从根本上说，只有改变我国国民经济对房地产业的过度依赖，才能真正平抑房地产市场波动，实现房地产市场的持续健康发展。进一步说，无论是限贷松绑，还是出台别的托底政策，如果房价不回落至合理区间，那么市场销售量将难以实质性改善。 |
