商业地产垄断日趋明显

　　大多数企业还分不清商业持有和销售的优劣势时，万达、华润、龙湖协信等企业已经完成市场细分、模式探索、标准化、快速复制、产品升级换代等一系列阶段。

　　比如万达广场不仅完成一代、二代、三代，甚至四带产品，而且近年来极速多元化，从收藏、院线、旅游多角度拓展，并向全球扩张。毫无以为，中国楼市的二级市场已经开始步入垄断与竞争并存的阶段。

　　比如华润，除了商业地产综合体完成了细分。衍生出选址省会城市或重要二线城市，定位中高、体量从100-200万平米，物业形态由集中商业、写字楼、酒店、公寓、住宅等的大型综合体——万象城，到2015年，将有10-15个开业，每年平均2-3个。

　　除此之外，华润五彩城系列也同时加紧抢占点位。目前，五彩城仅布局在京津唐和长三角加紧较发达的区域，与万象城相比，五彩城未来布点的城市不仅有一二三线城市，甚至经济发达的四线城市，国内巨大的市场容量，将可能造就另一个极具影响力的综合体品牌。其多定位区域生活中心，主要满足家庭购物，在这一点上比万象城更加亲民。从2013年起，每年将以3家左右的速度扩张。另外，华润旗下的欢乐颂也加快在二线城市布点速度。

　　协信三大产品线，星光68、星光时代、星光天地；龙湖天街、星悦荟、MOCO家悦荟都有同工异曲之妙。

　　一言以蔽之就是商业地产开发进入标准化、模式化、快速复制阶段。当然，商业地产一案一例，不论从规模体量界定、定位、业态规划、品牌组合都需具体问题具体分析，但既然万达可以18个月早就一个万达广场，就没有理由怪市场和商业地产本身的复杂性，更不能得出商业地产不具有快速复制性这样的缪论。

　　那么对于众多才介入商业地产，或者根本就是第一次介入地产领域的开发商来讲，面对垄断和竞争并存的市场，潜规则众多的领域，应该持何种心态？如何追赶领跑者，甚至实现弯道超车？

　　答曰：首先，切莫神话商业地产，说到底，商业地产充其量就是一种泛商业盈利模式，如此而已。

　　殊不知传统家电苏宁，短短两年时间就可以和京东一决雌雄。一个被马云神话的互联网时代，硬是让众生几乎抛弃的传统家电企业给悟到真经了。价格战之后，才恍然大悟，原来除了大仙和大侠，“普通人”也能玩互联网！其关键点在哪里，笔者认为是回归市场本源，即一切以客户需求为中心。殊不知脱离了客户的需求，一切的商业模式都是纸老虎！

　　市场经济发展到现代，客户消费水平、消费理念、消费方式都随着互联网、科技、交通等发生了巨大变化，其中客户越来越注重体验，成为发展的主流。万达甚至提出万达广场本质上不是购物中心，而是生活中心。在这一点上，鹏欣水游城走的更彻底，打造理念就是“时间性消费”中心，目的是就是增加客户体验、尽量延长客户在购物中心的停留时间，从而顺便实现商品交换，这商品自然不仅是有形商品。

　　商业地产本来很复杂，但开发多了就形成了丰富经验。以客户需求为中心，紧抓商业地产基本规律，做好商业地产的前期选址、定位、前置招商、严肃和良好的经营管理，就没有做不成功的商业地产，而只有南辕北辙的南郭先生。