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从“一人一张床”到“一人一间房”再到“小空间全功能”，楼市的发展历史，也是户型设计的演变史，住宅户型随着社会经济条件、国家住宅政策、规划要求的变化不断调整。在市场发展催化下，户型设计不断创新，房产产品越来越回归住宅本质，缩短与市场需求之间的距离，实现从“让消费者关注”到“关注消费者”的转换。
如今，在户型设计中，“灰空间”的运用越来越广泛。不计面积的露台、飘窗、挑高隔层，计半面积入户花园、阳台、可变空间等。“灰空间”对小户型而言，增加了房屋实际使用面积，“二房变小三房”的户型便是个中典型;对改善型户型而言，“灰空间”增强了居住的舒适度，景观阳台、空中花园的设计也是其代表。 家庭居室，总体而言应是一具有相当封闭性的私密空间，但好的居室，应有一部分是能与室外的自然环境直接相通的，阳台的设置，便是这种“灰空间”最惯常的存在方式。居住者从“绝对空间”到达“灰空间”应是便捷而愉快的，可以在那里呼吸到室外的气息，听到“市声”晒到阳光，或沐于微雨;还可以近观远眺，与星月对话，朝天际轮廓线浅吟低唱;“灰空间”应是居住空间中最富“自然气息”的一角，那里适宜养些花鸟，放把休闲躺椅，暂忘功利世界的烦忧，享受人生种种最琐屑却可能是弥足珍贵的亲情之乐。 从这个意义上说，“灰空间”的运用才刚刚开始。 户型均好 协调个性需求户型的均好性首先源于客户通过户型标准化间接选择邻居的要求。邻居会影响自己的一辈子，通过户型的标准化，尽量使一批素质比较整齐、经济地位上比较接近的人住在一起;其次开发商为降低房屋的空置率也努力追求户型的均好性。 由于楼体位置、朝向、通风、采光、楼层等差异，在每一项目的后期都会有一些条件不太好的单元形成空置，直接影响到开发商利润的实现。另一方面，通过降价来促销的效果是十分有限的，设想能花五六十万元甚至更多的钱来买房的人又何必在乎便宜两三万元而购买一处比邻里左右差的房屋?降低空置率的较好办法是提高户型设计的均好性。比如：通过扩大东西向房间门窗，在环境设计中为多层拐角单元或高层阴面单元设置园林小品作为对景，形成景观优势，以弥补朝向上的不足;再如在多层住宅中设置电梯以弥补5层、6层住户上楼不便;再如引入错层、复式的设计，适应一部分有特定需求的客户群体追求平面上的变化的偏好，从而弥补顶层的不足等等。 从当前酒城楼市的几个项目来看，户型的个性化体现在为适应不同的消费群体，开发商在不同的销售时段推出不同的主力户型，在不同组团之间又不断追求户型的差异和创新。户型的创新也大致有两个方向：普通住宅比较注意细节设计和空间利用率;高端豪宅则更侧重于空间设计的创造性发挥。 可变户型 体现“以人为本” 可变性实际上萌芽着一种崭新的住宅哲学，不是有什么样的住宅，让买主无可奈何地接受并凑合着住，而是让住宅适应人，尊重人的选择与决策的权利，真正体现“以人为本”的哲学。可变性的原则是房屋价值可持续发展的具体化措施。开发商可以根据市场销售情况变化调整房型结构的适应性，住户可以根据生活的改变调整住宅的功能分区，降低房屋的功能性贬值。 可变的原则体现在户型创新上，要求户型的弹性设计包括两个部分：户型内部的弹性设计。比如：采用大开间跨度结构，内部房间可以自由隔断随意组合，提高使用率，开发商可在销售时根据客户的需求决定如何分割，住户也可在居住一段时间后根据生活变化调整功能布局进行二次装修;户型与户型间的弹性设计。设计师在设计上可平面横向变化，如：灵活处理转角的套型分割，或两户打通后可变成一户。或空间上下变化，如复式变化、错接式变化，再如一梯三户，变化后可形成一梯两户等等。节能户型 开启低碳生活 随着人们生活水平的提高，节能和环保性对户型设计产生着越来越大的影响。近期住宅市场做精装修房，配备舒适度、节能、恒温恒湿等技术设备的比例渐大。节能环保，绿色健康的低碳生活。 近年来，在住宅建设中，建设部要求开发商采用保温节能墙体材料，实现现阶段节能50%，还要求开发商在开发时要应用新能源及可再生能源等一系列新技术、新材料、新设备。 由于资源制约和环保要求对住宅体系、部品、设备提出了许多更新的要求，因此发展新一代环保和节能住宅正越来越成为住宅产业化发展的必然趋势，这些必然对户型内部的精细设计产生很大的影响，这包括管线综合、部品部件及其节点、楼宇配套设施及布线等都要精细化。 智能户型 紧跟时代步伐 户型设计的创新和细节处理的精致化大大提升了居住的便利性和舒适度，可以说在硬件规划上大大提升了生活品质。但是，每个时代都有属于自己的特征，在科技日新月异的今天，智能和低碳环保已经成为各行各业的共同追求，房地产自然也不例外 在国内一线城市，许多楼盘配备的科技化含量越来越高，生态智能家居正成为一种前卫时尚的标志，酒城楼市亦将有这种趋势。信息时代对户型设计提出了新的要求，因此满足信息时代使用需求的户型将成为未来户型创新的一大趋势。信息时代的到来正在迅速改变着人们的生活和工作方式，互联网使人与人之间的距离进一步缩短，越来越多的人可以实现家庭办公，新型的家庭办公户型，使住宅单元内部功能分区、动静分离更加丰富多样。此外，电子商务、远程传输、家庭智能化、安防系统等体现信息时代特色的解决方案正在迅速改变目前物业管理的服务内容和服务方式，这就要求在社区服务设施的布局和功能划分，以及在楼宇的配套和综合布线上，都要顺应信息化的要求，迅速兴起的智能化、网络化社区正是顺应这一变化的产物。另外，信息技术的飞速发展，也对户型的可改造性提出了更高的要求，满足信息时代使用需求的户型意味着能为未来的发展预留足够的升级空间。 相关链接 户型发展的几个阶段 第一阶段：福利分房时代，起居室从无到有 上世纪80年代，不少单位给员工提供住房，普通老百姓开始从平房大杂院搬到楼房里。这也是福利分房时代的开端。当时分房都是按家庭人口来配给，有些单位的房不够分，还出现几户住一个大套间，几家共用一个厨房的情况。 最初的户型设计主要为居住服务，还没有“厅”的概念，户型也基本一样：进门是一个窄窄的走道，走道两头便是卧室。后来也有把走道加宽变成了餐厅的，基本都是暗厅。但平时的起居活动都在较大的卧室中，还没有起居室的概念。 直到90年代，随着市场经济的发展和生活水平的提高，福利分房时代也接近尾声，人们对住宅的需求也发生了一些变化，户型设计标准也发生了一些变化。户型设计开始有厅，起居室的概念逐渐产生。第二阶段：商品房初期，起居型转向舒适型 1998年国家开始全面推行商品房政策，规定当年9月份后单位不能再集体购房分房。随着住宅市场的竞争，套型设计也丰富起来。专家介绍道，“一人一间房”是这个时期的居住目标，显著的特点是客厅面积增大，由暗厅改为明厅，功能上和餐厅分离。 户型设计从起居型向安居型转变，餐厅、起居室、寝室都分出来了。一些好户型的共同点是厨房、服务阳台完善，三居以上设两个卫生间。 第三阶段：2000年后，大户型豪华风愈演愈烈 2000年开始，单户住宅的面积迅速增加，主流户型面宽渐扩大到7-9米，进深达12到13米，100平米左右的两居、150-160平米的三居是主流产品。2003年后愈演愈烈，流行起更大套型和豪宅户型。 据专家介绍，此时舒适型户型成为主流，特点是面宽加大，空间通透灵活，动静分区，有独立的小门厅，公共或客用卫生间，主卧室功能细化，设卫生间、衣帽间，并注意干湿分区，设置有服务阳台，储藏间等。整个住宅户型呈现消费超前的倾向，开发商或许更多出于高利润考虑，而非居住的功能区隔和舒适度需要。 第四阶段：90/70政策后，打造小户型舒适空间 2006年5月28日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》明确指出：“年度居住用地供应总量的70%，必须用于中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用房)和廉租房”，“套型建筑面积90平米以下住房所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上”。此为业界俗称的"90/70"政策。 虽然业内不乏“一刀切”的质疑，但其对户型设计立刻产生“颠覆性影响”。90/70政策出来后，中小户型既要把面积压缩、还要能保证功能。首先是压缩面宽，减少中部的交通面积，厨房和卫生间的面积也要精确化;另外一个特点是主卧面积缩小，以保障客厅和其他功能区,比如90平方米做三居。此外，为了显得起居室的空间大，餐厅和起居室又合在了一起，成为小户型的“规定动作”。同时，由于飘窗不计入容积率中，且显得空间大，开发商较有动力，很多住宅项目开始流行各种飘窗设计。一些项目的窗台设计做得较宽，使飘窗面积达到十几平米，能当一个小床，当作赠送面积也能起到促销的作用。第五阶段：限购后，户型设计精准对接不同需求 从2010年开始的最新一轮调控政策，因为严厉的“限购”、“限贷”政策，打击了投资投机客群，楼市基本成为自住型需求的市场。而开发商设计户型时，更加重视自住型客群的居住需求。 限购导致的客群变化，以及价格提升后对购房者消费能力造成的制约，紧凑、实用性户型更加符合广大刚需客群的需要。60-70平方米的微两居、90平方米的小三居,都是这一阶段比较受欢迎的产品， 此外，住宅的设计越来越精细化，重视储藏空间的设计，飘窗的出现等等，不仅满足居住需求，还满足现代生活多种多样的需求。产品设计也越来越多样性，多层电梯、墅质洋房等特色房源不断涌现，现在的户型设计百花齐放，已经实现了无缝连接，不同的需求都能在市场中找到自己想要的。 |
实用户型 享受“灰空间”
