| 截至三季度，成都有4栋写字楼物业被买家整体购买，它们分别是四川恒泽动力总部大楼、华敏汉尊国际大厦、财富又一城和铁狮门晶融汇。4栋写字楼其中两栋是已经交房租赁了一段时间，但租金表现优异；另两栋则是即将交楼，地段和配置都非常有亮点。 在业界惊呼 “写字楼即将进入供应天量期”的大背景下，今年在售的写字楼项目都已经感受到市场的压力，“整体出售”成为众多开发商正在积极跟进的一种方式。据成都商报记者了解，国际城南的不少优质写字楼项目，都在积极找客源谈整体出售，避免未来迎接高风险。 财富又一城、晶融汇 整栋出售成三季度亮点 今年成都写字楼市场的表现平淡。在第三季度末全市空置率水平上涨至42.5%，平均有效租金环比微幅下降0.5%，达到116.9元每平方米每月的背景下，财富又一城乙级写字楼、晶融汇甲级写字楼的整栋成交成为一大亮点。 据仲量联行成都商业部总监张裕鹏介绍，财富又一城是北一环路为数不多的写字楼项目，早已进入市场进行租赁，在租赁市场的表现良好，平均租金水平达到90元每平方米每月以上，空置率也非常低。买家看中这个项目的投资前景，整体购买自己经营。 铁狮门在成都东大街的晶融汇项目，今年亮相时已经封顶，高品质吸引了众多公司询租，铁狮门方面也始终对外表示将自己持有这个优质的写字楼项目。成都商报记者致电铁狮门相关负责人时，他默认写字楼部分已经整体出售，铁狮门仍在销售精装公寓。据知情人士透露，买家入手晶融汇甲级写字楼，同样是看好项目的地段、品质和未来的租赁价值，用于投资。 写字楼供应量大 开发商纷纷整栋出售 今年商业市场一改去年的红火状况，截至10月底，成都主城区商业物业成交154万平方米，物业形态包括LOFT、SOHO、写字楼、商铺等，但今年拿到预售许可证的商业项目面积达到345万平方米，只有一半实现成交，市场竞争激烈。 根据高力国际等机构的统计，目前成都市场写字楼的存量在450万平方米左右，未来供应量更是呈井喷态势。尽管专业人士对成都城市快速发展带来的写字楼的巨大需求很乐观，但如此巨大的供应，还是让投资者望而却步。 不少开发商表示，春节之后，成都写字楼曾经迎来一小段快乐的时光，但进入7月份以来，写字楼的销售速度突然下滑，现在还没有缓过劲来。目前城南不少写字楼交付使用，小业主为了抢租客拼命杀价、延长免租期，导致平均租金下降，也成为影响写字楼销售的现实原因。 自用客、整栋购买的大业主，成为开发商推动写字楼销售的两大关键词。成都商报记者在采访中初步了解，至少有十家以上的写字楼物业正在接触有整栋购买的投资客或者房地产资金。但由于市场竞争太过激烈，所有人都要求信息只供内部分享，不能外传。“还没有迎来写字楼供应的井喷期，三五年内销售都会很困难。”一位营销负责人坦言：“抓住大单交易，整层、半栋都行，整栋当然最好，快速回流资金降低风险，对于大多数开发商而言都是最佳选择。” 地段、品质、现状 决定交易成功几率 仲量联行成都商业部总监张裕鹏介绍，北京、上海、广州、香港等城市，写字楼整体出售的案例比较多，成都在2011年以前由于拆散销售的多，房地产资金没有可整栋购买的物业。现在受到市场的影响，有物业愿意出售，才有买家下手的机会：“买家入手整栋物业之后，大部分是投资用途，大多交给有经验的公司运作，少部分自用。” 仲量联行投资部副董事徐晓玮介绍，从今年4栋整体成交的写字楼来看，要真正实现交易，项目的位置是非常重要的因素，成都目前天府广场盐市口传统CBD、东大街首段（一环路）以内两大区域的写字楼最受青睐；第二是品质高，达到国际甲级写字楼的水平；第三是项目的现状。正在进行初步建设的写字楼想整体出售很难，成熟的甚至已经开始租赁的物业成交可能性大，因为投资者会充分考虑对资金的占用和开发风险等问题。他认为城南的写字楼欲整体出售还是有机会，买家以自用为主，今年中资机构在大宗购买下活跃度和参与度高过外资机构。 成都写字楼 存量持续攀升 根据世联地产、仲量联行关于成都写字楼前三季度的报告，今年主城区写字楼的销售出现小幅下降。成都写字楼存量持续攀升，销售压力处于高位，其中城南写字楼成交量居首位，占上半年总成交量的39%，但是高新区的存量也占到总量的51%，消化压力大。甲级写字楼租赁市场方面，由于新增写字楼量大，空置率达到31.7%，市场平均租金目前微幅下降到101.2元每平方米每月。机构预测，随着第四季度及2013年大量项目的出现和交付使用，成都写字楼市场仍将面临大量供应和全球经济发展前景不明朗的挑战。受此影响，写字楼市场租金、售价或将面临下行压力。 |
