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住宅市场颓势难改，“不限贷不限购”的商业地产又迎来新一轮高速发展态势。市场上关于商业地产“春天来了”的论调，让各家房企、各路资金逐鹿商业地产。
尤其在二三线城市，自2010年开始，中国商业地产进入了全面复苏期，地方政府提速城市经济发展，对于城市综合体等商业项目大开“绿灯”，大量分布在二线甚至三四线城市的城市综合体等商业项目在建或已经开业。 中国购物中心产业资讯中心发布的报告显示，到2011 年底，东莞将拥有购物中心69 家，建筑面积350万平方米；石家庄的购物中心将超过20 家，建筑面积接近230 万平方米；贵阳则将拥有购物中心43 家，建筑面积接近200万平方米。 值得注意的是，商业地产不断高涨的行情已经引起了政府部门的注意。此前，银监会向多家银行下发关于风险防范的通知，要求对炒作升温的商业房地产保持高度警觉，各银行尤其是非金融机构不得头脑发热，盲目增加信贷投入。这已是银监会今年第三次对商业地产发出的信贷预警。 银监会前主席刘明康亦公开表示，将加强对商业物业抵押贷款等非住房类贷款的监测。同时，有关部门则继续对商业地产和二三线城市房地产风险保持“关注和警觉”。 中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平则表示，商业地产既要慎提春天论，也要慎提泡沫论，因为开发商向商业地产的转型有很多是被动和盲动的。 二三线城市的疯狂 对比数据可以发现，发达国家人均的商业物业面积是1.2 平方米，而在中国，上海、广州等一线城市人均商业物业面积已经超过了这个数字，上海甚至超出了人均2平方米。不少二线城市也在快速向这一数字靠近。 根据中国购物中心产业资讯中心发布的数据，仅东莞、石家庄、贵阳3个城市在2011年年底将迎来约780万平方米的商业供应。 而在沈阳、成都等城市，商业地产开发火热状况更甚。沈阳目前开发超过10万平方米规模的城市综合体项目达55个以上，成都在建的城市综合体总数则超过80个，总体量近千万平方米。 中国购物中心产业资讯中心的报告还称，珠海、中山、海口、银川、西宁5个三线城市商业建筑面积今年增幅将高达83.9%，出现过剩化的趋势。 对此，中国房地产研究会副会长顾云昌说：“一个小县城建三四个城市综合体，这不是繁荣，而是乱象。” 让业界担心的是，三四线城市出现了太多的综合体，而当地的消费市场根本没有那么大的承受能力，当供应量超过市场的消化能力，就会有一大批商业物业滞销堆积，开发商的资金链断裂，进而引起一连串的连锁反应。 即使在一线城市，商业地产的风险也已经凸显。 以北京为例，据统计，截至目前北京商业地产存量面积已达959万平方米，如果按较快的销售速度计算，也至少需要28个月才能消化完。 香港恒隆地产集团董事长陈启宗即预言，未来一两年内，内地很多商业地产项目将陆续出现问题；3年左右，会有一批项目倒闭。 更为关键的是，城市综合体的商业模式一直没有创新，各开发商推出的产品大同小异，大部分城市综合体都是拷贝“万达模式”，以现金流滚资产形式运营。 “从二三线城市商业综合体的现状来看，商业部分越做越小，住宅和公寓等销售型物业却越做越大，综合体里有一大半物业都卖掉了，这会造成很多潜在问题。”业内人士表示。 泡沫之忧 二三线城市商业地产疯狂，引发了业界对其爆发式增长的担忧。 国土资源部的研究报告显示，2011年2季度的土地价格上涨主要源于开发商对商业地块的热捧：北上广深4个一线城市及14个热点城市二季度商业地价全线上涨，且幅度远远大于住宅地块，二三线城市的地价上涨中，商业地产贡献更大，“市场已有泡沫危险”。 “地方政府的招商引资和开发商应对住宅调控转寻投资机会的两厢情愿共同推动了商业地产的价格走高和风险的出现。”世邦魏理仕分析师认为。 在担忧者看来，这一轮商业地产爆发式增长背后，一方面大量激增的商业地产项目得不到相应匹配，另一方面由于大量企业涌入该领域所推高的土地成本以及其他各项开发成本，在融资渠道收窄的背景下，房企本已承受重压的资金链条很容易崩溃。此外，与有限的零售品牌资源形成反差，众多商业项目的集中推出面临的是严重的同质化，在如此一哄而上的局面下，预计未来几年内，必然有很多商业地产项目会陆续出现问题。 不过，对于商业地产的前景，大多业内人士及机构均持看好态度。 王永平表示，从当前形势来看，我国经济的三驾马车是投资、出口和内需，其中前两个都出现了问题，所以相关部门出台了许多扩大内需的政策，就是为了提高消费者的消费能力。因此从国家政策基本面上来讲，政策是支持商业地产发展的，而中国商业地产处于起步阶段，未来仍有很多发展空间，看衰的说法是没有任何依据的。 “未来10年，国内将新增1.3亿至1.8亿城镇消费人群，商业地产将迎来黄金10年。”戴德梁行高级助理董事王玉珂表示。 10月11日，戴德梁行发布最新研究报告称，受国家对住宅市场调控收紧的影响，以长期持续收益为目标的商业地产受到机构投资者青睐，商业地产进入了快速发展道路，中国商业地产将进入黄金10年，其中，城镇化与服务业将是两大助推器。 国务院发展研究中心预测，未来10年我国城镇化率的年均增加率在0.8~1%，到2020年，我国的城镇化率预计在55~56%。 王玉珂表示：“随着城镇化率的不断提高所带动城市人口的增长，以及国家扩大内需所带动城市基础设施建设和新区的发展，商业的需求规模将大幅增加，这将直接刺激商业地产的发展。” 另一方面，中国经济结构的转型强化了对内需的支持，与此同时国内外产业转移趋势有利于中国服务业发展，商业地产作为服务业的发展平台，对其的需求量也将随之增加。此外，以经营为目标的商业地产在促进城市可持续经济发展方面比住宅有明显优势，因而其发展也更容易得到国家政策的支持。 |
