| 在中央的三令五申之下，2011年1000万套保障房的开工规模基本完成，2012年的700万套保障房亦已陆续启动。 必须承认，正是银行信贷对保障房项目的过度倾斜，才为2011年保障房开工规模目标的基本达成提供了可能。而对于2012年的700万套保障房开工规模、“十二五”期间的3600万套保障房建设总量，银行信贷的倾斜亦是保障房建设跳不过的坎。 但是，针对保障房信贷的过度倾斜是否合理？倾斜过弱，显然难以解决保障房建设巨额的资金缺口；倾斜过度，则又会带来地方债务膨胀、保障房运管低效、甚至资金挪作他用等一系列负面效应。 当下而言，保障房贷款的过度倾斜已经不容忽视。据央行初步统计，截至2011年12月末，保障房开发贷款余额3499亿元，全年累计增加1751亿元，占同期房产开发贷款增量的50.1%，比年初水平提高31.7个百分点。保障房贷款增速不仅高出同期房地产开发贷款余额增速1.81倍，更高出同期全国各项贷款余额增速2.01倍。 保障房贷款增速惊人！虽然，从表面上看，2011年全年保障房新增贷款1751亿元，仅占2011年1000万套保障房建设所需资金1.3万亿元的13.5%。但是，结合2011年1000万套保障房仅为开工规模，其中完全竣工仅占40%左右的现实，那么简单测算可知，2011年保障房建设所需资金对银行贷款的依赖度已高达30%左右。而如果再结合市政项目(保障房建设亦属此类)BT模式的杠杆特性，仅以1∶2的杠杆率进行核算，则2011年保障房建设对银行贷款的依赖度可能已高达60%以上。 而在余下或达40%的保障房建设资金来源中，市场化资金亦是寥寥无几，因为中央2011年对保障房建设的补贴已高达1030亿元。 可以说，自2011年中央启动大规模保障房建设以来，银行贷款已成为保障房建设资金的首要来源，其次是中央针对保障房的专项补贴。虽然上述两者总额与保障房建设所需资金仍存较大缺口，但是结合保障房实际的开发进度、以及BT模式的杠杆特性，上述两大资金来源已基本对保障房建设形成了短期全覆盖。甚至，在部分地区，国资背景的“城投公司”以保障房建设为由，通过大举贷款、以及发债融资，所筹资金却部分挪作他用。 2012年，虽然全年保障房建设开工规模仅为700万套，与2011年的1000万套相比大幅减少。但是，2012年保障房建设对银行贷款的依赖不仅不可能减少，更可能再度大幅上升。因为，相当一部分2011年开工将于2012年陆续竣工的保障房，仍然需要更多的资金予以支撑，而在保障房现有融资模式下，银行贷款将依然是不二之选。从这种房地产开发的“开工—竣工”的延后效应，可以初步推断出，在整个“十二五”期间，如果保障房建设的融资模式不改，其对银行贷款的依赖度将始终处于相当高的水平。 保障房建设对银行贷款的过度依赖，将直接带来地方债务的持续增加。众所周之，虽然2011年6月审计署公布我国地方债务总额(截至2010年底)为10.7万亿元，但如果算上隐性债务、以及乡(镇)、村两级底层政府债务，则我国当下地方债务总额已接近20万亿元。如此堪称天量的地方债务，如果整个“十二五”期间的保障房建设持续过度依赖银行贷款，则必然会将地方债务推向一个更加危险的境地。 欲想减少保障房建设对银行贷款的过度依赖，必须进行保障房融资模式的创新。重庆已经做出了有益的尝试——“1+3”融资模式，在中央补贴、部分地方储备、房地税和部分土地出让金承担30%之外，银行贷款、保险公司和社保基金则是承担保障房建设资金70%的三大来源。此外，江苏淮安亦早已尝试通过信托进行保障房建设的融资。 减少保障房建设对银行贷款的过度依赖，通过保障房建设融资模式的创新，将社保基金、保险公司和信托公司等市场化资金纳入其中，并非是难以理解的举措，但绝大多数地方政府之所以不予施行、或难以施行，其根源在于：市场化资金参与保障房建设的前提，必须要有科学的保障房选址规划、透明的施工建设程序、以及可持续的后期运营管理方案。而这些，不仅需要地方政府针对保障房建设具备相当的水平，更需要地方政府在吸纳外部资金后接受市场化资金的权力监督。 保障房贷款必须减速慢行！而保障房融资模式、规划建设水平、以及地方政府职能转变则均需加速快行！ |
