| 购房者“表情”已经改变，变得更有要求，更有个性。而这些表情，也许就是开发商需要仰仗的“脸色”；这些个性化的要求，也正是开发商应对市场需要掌握的“情报”。 大约五年前，泸州市民何仁慧就开始盘算为女儿在成都买套房。但女儿未来并不确定的定居地让何仁燕这五年来一直犹豫不决，眼睁睁看着成都的房价翻着翻地往上涨。尽管对于在成都购房表现得很坚定，但何仁慧还觉得这急不来，“我们都想慢慢地观望着买。” 二线城市的“何仁慧们” 也就在何仁慧开始计划为女儿在成都买房的时候，何所在的单位同事成队地北上成都购房置业，一轮到成都买房的热潮在那时便初现端倪。到今年4月，华西城市与房产研究院联合成都透明房产网，联合推出一份《全川购房力调查报告》，用数据表明了近两年来四川二级城市的购房者在成都的巨大购买力。 该报告在对全川二级城市购房者在成都的买房情况进行详细的调查和统计后指出，来蓉购房的外地购房者主要来自四川省内，比例高达74%以上，遍布我省所有的市州。 显而易见，2012年截止目前，二级城市购房者已经买走成都一半房源。值得一提的是，过去的几年间，二级城市购房者在占成都购房总量的比例一直呈上升的态势。二级城市购房者逐渐成为成都房地产市场中最为活跃的因子。 9月8日，河畔新世界推出110-166平方米当天，一对广安兄妹俩各买下一套149平方米的现房；来自内江威远两亲家也同时买下两套129平方米的现房。在以刚需产品为主打的12年成都楼市，外地购房者买去了将近一半的刚需房产品。 在这些巨大购买力的背后，另外一些不得不提到的事实是：川内诸多二级城市如绵阳、乐山等地的物业均价已经逼近5000—6000元/平方米的水平线，与成都主城区不过20%—30%的差距，甚至高过温江、郫县、龙泉等成都近郊区县的房价水平。加之不少望子成龙的二级城市家长希望孩子能够得到良好的教育，在成都购置新的住宅，方便孩子就近入学，接受省城的名校教育。这些都使得二级城市的购买力集中向处于省级中心的成都转移，二线城市到成都购房浪潮汹汹。在购买力转移的过程中，这些藏身二线城市的散户们正在形成强大的力量，或将改变成都楼市未来的布局。 作为西南的中心城市，成都拥有强大的安居吸引力。作为典型的移民城市，二级市场的“何仁慧们”是不可忽视的力量。 购房需求日趋个性化 广安商人陈伟新觉得自己在成都买房是“板子上钉钉”：陈有一个大学毕业一年的儿子，在成都有一份稳定的工作。夫妻俩在儿子毕业后开始盘算给儿子在成都安个家。一家人商量后决定在成都买一套两室一厅的房子。 儿子是一个上班族，陈伟新把交通的便捷性看得尤为重要。陈觉得成都东站这个地方不错，有地铁，价格也还比较合适。陈的儿子在总府路上班，地铁二号线开通后，在春熙路就有个站，“儿子说从地铁站出来十分钟就可以到单位，我就想能在二号线地铁站点附近看看”。 在成渝立交旁的蓝光锦绣城项目部，从户型到价格，从交通到物管，陈新伟把跟房子有关的东西都仔仔细细问了个遍。他更是亲自从项目走到地铁站测量用时，好为儿子上班便捷与否做出判断。“看了这么多个项目，我觉得至少这个项目是最适合我的，地铁站离得不远，周围配套也比较成熟，买东西吃饭都还是能够就近解决，当然价格能够再少一点就更好了。” 南充的周女士夫妇则将自己在成都的购房解读为：名义上为养老，实则为现今尚在南充上小学四年级的孙儿准备的。“成都的教学质量、教育设备等都比南充要好很多。孙儿过两年就要上中学了，我们希望通过购房的方式能让孙儿的户口可以顺利的迁到成都，让孙儿能够在成都上一所不错的学校。” 在河畔新世界的售楼部里，何仁慧干脆坐在沙发上喝起了咖啡，不再跟销售人员咨询。“它这个户型太大了，不适合我。”据记者观察，来成都为子女买房的比重占到了六成以上。这些来自二级城市的“家长型刚需置业族” 普遍有房或不止一套，但考虑到孩子和家族的发展不得已而置业搬家；他们多是当地社会中的佼佼者或者中高层管理者，家庭收入水平较高，有良好的家资作为置业资本。他们根据子女的工作地点，交通便捷度等因素来选择，这使得购房房更有目的性和针对性。 另外，有媒体援引调查数据指出，二级城市需求市场绝大部分是以自住为主，价格方面，由于受二级城市房价影响，多数人的心理价位还停留在7000以下。价格上的限制，使得这群人选择区域多在二环外三环内，选择近郊的也不少。在户型选择上，二级城市购房者比较青睐中小户型，2室及3室的中小户型由于面积适中，基本居家功能齐备，自然成为了主力户型。 散户需求值得重视 何仁慧希望可以了解一些一环二环的楼盘，而户型在70到90平方米为宜。对此，何有自己的解释：房子大了贵了，以后孩子不想在这里住，这房产就不好处理。现在孩子定不下来，万一以后他要去其他地方呢？我们大人要是想在这个地方居住，买大点也没关系，既然是给娃儿买的，那我们就买几十个平方的。以后她实在不在这里住，我或卖或租，就要好一些。 散户们的力量不可小觑，但要真让他们爽快地掏钱买房，却似乎又不那么容易。黄金周期间的楼市一片秋凉，多地的楼市成交量出现不同程度下滑。有媒体评论这是购房者“理性而低调”，但这“理性”和“低调”的背后，实则是犹豫和观望。对于平均收入水平相对较低的二线城市购房者来说，在成都购房并不比在本地购房容易，很多人将为此倾注一辈子的积蓄。这也使得购房者在置业上慎之又慎，不敢轻易出手。 尽管对蓝光锦绣城的楼盘很满意，陈伟新还是决定回去和儿子好好商量一下，“这几天他们放假正好在家，如果儿子也同意我们就再单独跑一趟成都，把儿子的终身大事解决了。” 犹豫了近五年的何仁慧依然空手而归，表示要“观望着买”的她还没有看上中意的楼盘。 在成都御风行营销顾问有限公司副总经理张建波看来，成长起来的消费者已经不再如以往一般下手阔绰豪爽，“又快又狠”。从目前市场呈现的情况看，低总价、环境好、交通便利的住宅较受二级城市购房者青睐。这部分购房者虽然较为偏重刚需产品，然而聚沙成塔，整体购买力相当强劲，在楼市调控的背景下，成为开发商非常重要的消费客群。这些刚需时代背景下的散户们对置业有着更为独特和个性的要求，这些变换了的散户表情，这在形成新的市场需求。 “要有效的拓宽二级城市客群，这就要求开发商在产品设计及营销推广上，有更多针对性的创新，能够对这部分客群的居住需求、购买偏好、有效营销渠道等方面做深入的研究。”张建波说道。 |
