| 中国的数据 2020年老龄人口将达2.48亿 据预测，到2020年，我国老龄人口将达2.48亿，占人口总数的17.1%；到2030年中国将迎来人口老龄化高峰，届时老年人口比重将达总人口31.2%，老年人口总数将达4亿。 中国养老压力之重、服务需求潜力之大，市场前景之广，不可小觑。 养老产业年总产值可达1万亿 伴随着中国社会老龄化趋势的加剧，养老产业的投资价值也在逐渐显露。老龄产业涵盖多个方面，包括医疗、保健、配套服务、项目开发管理等，年总产值可达1万亿元。 十二五规划90%靠居家养老 国务院办公厅印发的《十二五社会养老服务体系建设规划(2011-2015)》中提出90/07/03模式，即90%为居家养老、7%为社会养老、3%为机构养老，这也意味着要想实现90%的居家养老，就要有更多的社会资本加入适老居住区的建设，因此养老地产的发展势在必行，市场前景明朗。 现状 楼市调控后养老地产被热炒 粗略统计，如今全国已有超过20家中、大型房企高调宣布进军或涉足养老地产，如万科、保利、绿城、远洋等，有的还专门成立了“养老地产事业部”或“养老产业专业管理公司”。 业内人士表示，近两年养老地产热的很大一部分原因是由于房地产调控政策。因为住宅市场受限，开发商转而寻找平衡市场风险的产品，写字楼、商业、综合体、旅游地产等也是由此被推上热炒的高潮。不过，养老地产尽管市场广阔，但是资金回笼慢、回报周期长、运营模式复杂、利润率也低于常规物业。 困惑 养老地产不止建房子那么简单 “过去产品没有细化，一般大家买房就是自己居住为主，现在看来老年人问题突出了，但是真正符合老年人生活的住宅或者社区并不多。”中国房地产及住宅研究会副会长、秘书长顾云昌明确表示，当前房企巨头对于养老地产的热衷并不是虚热，的确是因为市场有很大的需求。 “有人以为简单持有一个养老地产项目并运营就是养老地产，万科在研究了三四年后发现其实并不那么简单。”万科副总裁毛大庆此前在接受媒体采访时曾表示，国外养老地产的群体划分比普通住宅还要细，从50岁、60岁的人群，到需要临终关爱的人群，其间每个不同年龄段人群、不同情况人群的需求都需要考虑到。 戴德梁行相关负责人则建议，地方政府应将老年住宅项目纳入城市规划方案中，并建立一套服务准则从而规范私营护理服务。概念的明晰与确立、标准的梳理与共享，无疑是当前最为亟需的。 前景 开发之后怎么运营还是问题 “养老住区的项目绝不同于传统的房地产开发，也不是房地产的华丽转型。”全国工商联房地产商会会长聂梅生也曾提醒开发商，养老住区项目总体的商业模式需要审慎考虑，还有运营成本也很关键，应该精心测算。很多准备做老年住区的，开发之后怎么运营？是出售型定价还是持有型定价等问题都需要详尽考虑。 如今许多养老地产的商业模式都在销售、持有或两者兼顾中纠结。 专家这样看 养老地产起点过高、覆盖面有限 李念中 清华苑建筑设计有限公司总经理 如果将日本、中国香港和中国内地三个地方的养老地产进行对比，会发现香港的养老地产虽然起步的标准比较低，但是和社会保障体系融合得比较好，覆盖的面比较广。日本起步最早，养老地产会和很多方面结合起来，比如老人家到一定年龄会把房子抵押给养老院，根据房子档次的不同选择不同的养老标准。 而中国内地的养老地产由于起步便是和商业地产结合起来，因此商业氛围浓厚，标准也更高，但是由于标准高，能够覆盖到的人群也只能是金字塔尖的那一部分。 养老地产不是简单地盖房卖房 于长江 北京大学深圳研究生院社会学教授 在我国，现在还普遍是老年人在为年轻人买房。说到底，这也是买房养老，属于家庭式养老，老人养孩子，孩子以后再养老人。你让再买一套给老人养老，不太现实。于是，这陷入一个悖论之中，养老地产或许奢侈到只能谄媚高端收入的老年群体。但这个群体有钱，即便你什么都不做，他们都有办法养老。而真正需要解决的中层、低层收入群体，依然享受不到养老地产带来的种种便利。 因此，我认为，养老地产不能是简单地盖房子卖房子，一定是与保障制度、保险制度、商业保险制度、慈善机制等等相结合。 |
