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供应增加、租金上行受阻，待租写字楼抢客战一触即发
供应增加 写字楼租赁迎阶段性高峰 据仲量联行发布的数据显示，在第三季度成都写字楼空置率水平上涨至42.5%，平均有效租金环比微幅下调0.5%，达到116.9元每平方米每月。高空置率直接导致了租赁市场的压力，加之新增供应的集中入市，成都写字楼租金价格略有松动。 保利中心、华润大厦、时代8号……今年前三季度，成都市区众多优质写字楼物业先后交付使用，让成都写字楼租赁迎来了阶段性的供应高峰。近期，包括位于东大街的明宇金融广场、南延线的中海国际中心和位于人民南路的来福士广场，共计带来224306平方米的可租赁办公面积。 高纬环球相关分析人士认为，由于众多优质写字楼项目集中交付，目前，成都写字楼市场租金小幅下滑为促进租赁成交，南区部分甲级写字楼租金有所松动，因此第三季度成都甲级写字楼有效净租金为每月每平方米人民币161.1元（折合每月每建筑平方米人民币117.8元）。 对于此，世邦魏理仕成都分公司研究部的研究报告称，成都上半年累计新增写字楼35万平方米左右，但吸纳量只有10万平方米左右，这一吸纳速度较以往有所降低。 有业内人士认为，现阶段成都写字楼租赁存在短期内存量较大，租金上行遇阻等阶段性结构问题，无论是投资性购买的小业主，还是开发商的自持物业都将会面临一定的压力。 与此同时，高纬环球10月23日发布的《2012年第三季度市场报告》称，商业地产发展面临十字路口，自2011年开发商蜂拥至商业地产至今，行业已经历了连续两年高速发展，市场开始出现回归理性的信号。 小业主抢客 甲级写字楼租出乙级价 竞争在甲级写字楼中显得更为激烈。据高纬环球《2012第三季度市场报告》显示，第三季度成都市甲级写字楼平均空置率被推高至40.9%，为历史最高水平。 “南延线新建写字楼的租金水平在每平米40-60元之间，价格最低的写字楼租金甚至低至30元。”一直以来，关于南延线写字楼租金的传说在业内就似乎没有停歇过。南延线写字楼的供应到底有多大？通过一组数据或许可以窥见端倪：6月底，新世纪环球中心东区写字楼交付，体量约为30多万平方米；7月，中海国际中心AB座共计5万平米交付；9月，新希望国际C座部分交付，总面积约6万平米……加之前期交付的中航城市广场、美年广场等存量，南延线写字楼待租的存量的确不容小觑。 而据成都商报记者观察，在南延线交付的写字楼中，开发商整体持有的自持物业较少，多数业权都分散在小业主投资客手中，由他们自行招租。“我们在高新区管委会旁一甲级写字楼购买了两间写字楼，今年3月份左右收的房，到这个月才以每平方米60元/月的价格租出去。”投资者郭女士向记者爆料，在买房时她的预期租金是100元/平米，交房时80元/平米，而等了半年，心理防线已经逐步降低。“在小业主手上的写字楼租金都高不到哪里去，最初有个保险公司想要整层租赁，我们买的这一层业权还不算分散，只有4户人，但就这样也在相互压价，最后租金统一不了，别人也就不租了。” 每平米60元，这样的租金水平还赶不上市区一些乙级写字楼，但却是南延线写字楼现在的市价。高力国际观点分析，过去几年成都市场平均租金水平已到达一个历史高位，未来在甲级写字楼供应量不断增大的压力下，预期部分竞争力较弱的项目业主与租户之间的谈判空间将会出现更大弹性。 高端配置 开发商自持物业稳得起 就在供应集中入市，小业主压价待租的市场趋势下，开发商保留在手的自持物业也在此时纷纷入市抢客。与市场租赁大势不同的是，开发商自持的写字楼物业租金明显跑赢市场均价。“开发商自持的写字楼物业无论是地段还是受众，都与业权分散在小业主手中的有所不同。”据业内人士介绍，首先开发商的自持物业一般都位于城市中心、地铁通达的繁华地段，以凯德的来福士广场和明宇金融广场为例；其次，他们在招商时定位多为世界500强企业或大型外企、金融型企业，这类企业不仅对办公物业的软硬件配置的要求较高，而且支付能力也较强。 凯德·来福士广场位于人民南路CBD核心区域，环线及地铁交通极为发达，周边高端生活区及配套设施完善。在此区域中，凯德以国际前沿的建筑理念与巴蜀文化相结合，来福士广场购物中心已于9月开业，同时该商业综合体的国际甲级写字楼部分也于9月交付，目前已有部分企业入驻，而近期该写字楼也开启了面对世界500强企业的办公租赁。据项目相关人士介绍，在9月30日之前来福士广场还是预租期，招租情况一直良好，平均租金在每平米每月150元，目前已经吸引了一些知名跨国企业入驻。 成都已建成第一高楼———位于东大街的明宇金融广场，目前也正处在火热的招商期，与业态单一的甲级写字楼不同，明宇金融广场采用了国际领先的“五星级酒店+甲级写字楼”的高端商务模式，甲级写字楼的内部装修可以达到拎包入驻的程度。“无论是前期的仁恒置地，还是现在的来福士广场、明宇金融广场、中海国际中心，开发商自持物业的租金一直以来都比较稳定，比相同位置业权分散的物业高出一倍。究其原因，主要是因为较高的配置和统一的管理。”开发商自持物业租金走高，有业内人士认为除了开发商的品牌号召力之外，更多是因为其产品本身的增配。以来福士的甲级写字楼为例，双轿厢电梯系统、地板送风中央空调系统以及众多绿色科技系统的支持，这些配置都不是普通的甲级写字楼所能企及。 仲量联行分析称，在入驻优质写字楼项目上，成都外企入驻的需求不断增强，空置率将会有所降低。随着来福士广场、国际金融中心等优质产品的入市为企业入驻带来更多选择，预计未来跨国公司及大型国企等对于高品质写字楼的租赁需求将持续强劲，或将为后者带来更优的租金表现。 |
