中国仍然是全球住房最大市场

　　但她亦分析认为，由于住房制度改革红利消失、城镇化率放缓、货币政策不再宽松，尤其是限购政策不放松的情况下，未来十年中国房地产市场空间虽大，但增长速度一定会减缓。

　　“住宅市场未来还有空间”

　　“过去10年中国的住房建设增长速度非常快，到现在为止城镇家庭户里面，有38%家庭住的是在近10年竣工的新房。”秦虹表示，中国房地产市场和中国城镇化的关联度非常高，预计到2020年，中国房地产市场整体上仍以新房交易为主，二手房交易占比小。除北京、上海、广州、深圳外，其他600多个城市二手房市场的规模相对都比较小。

　　秦虹表示，从现在到2020年之前城镇人口还是会增加，农民进城对房地产市场影响主要体现在县级市、中小城市，而中小城市人口向大城市流动。过去10年，北京、上海平均每年新增常住人口60万，广州、深圳平均每年新增常住人口30万。尽管现在每年城镇新竣工住宅加上新商品房已经超过10亿平方米，但由于人口增加，现在房子总量还没有大到或等于人口家庭户总量。

　　此外，改善型需求还远远没有结束。城镇总人口过去10年增长2亿人的情况下，城镇人均住房建筑面积从22平方米提高到31平方米。但在2010年，32%城镇家庭人均建筑面积还只有20平方米以下。即便目前提高了，还是有相当一部分家庭的住房改善型需求比较旺盛。

　　而“家庭小型化”在2020年之前还会持续，也会对住房产生需求。2010和20 0 0年相比，城镇总的家庭户增长57.8%，但一代户的家庭在10年里增长121.8%。年轻人独立居住愿望增强，家庭小型化，导致住房需求增加。

　　再者，高收入人群35-46岁的人口总比重从2000年35.5%上升到现在的42.6%，未来占比会持续提升。这部分可能已经有了房子的家庭对改善型住房的支付能力也强。因此，秦虹认为，“在外部的宏观经济形势能够保持，基本稳定的情况下，到2020年之前，中国仍然是全世界建造住房，销售住房最大的市场，这是没有疑问的。”

　　未来房地产市场增速会放缓

　　不过，秦虹认为，未来10年中国房地产市场空间大，但是不等于增长速度还很快。

　　“房地产市场的增速，调控、投资、债权甚至包括价格，增长速度一定是减缓的。”秦虹表示，过去因为有住房制度改革红利，制造了大量的住房需求，而未来没有这个制度红利，不但没有释放住房制度改革的能力，相反还建3600万套保障性住房，所以市场的需求会降低。

　　其次，过去没有严格地限制和控制投资投机性需求。“但现在，我个人的判断是，未来房地产调控不动摇，也就是指房地产调控政策的方向不动摇，坚决抑制投机性需求。”她说，如果市场上没有投机性需求，常以自主性需求为主的话，增速一定会减缓。

　　秦虹表示，现在农村里最有创新能力、最吃苦耐劳、最能挣钱的年富力强的年轻人实际上已在城市，城镇化率放缓也会令购房需求减缓。再者，过去10年中有8年的货币政策都非常宽松，未来不会再那么宽松了。基于此，未来房地产市场虽有空间，但是增长速度一定是下降的，也不排除有负增长的可能。

　　至于何时买房为宜？会上，易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱表示，自用何时买都可以，但投资型购房需谨慎，北上广深有极少量办公物业的投资可以考虑。北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，如果有其他好的投资方式，也不一定非买房不可。秦虹则建议可以买一点房地产私募，商业地产优质的也可以投资。