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供需失衡房价涨 目前，市场加速反弹的局面已经确立。来自国家统计局的数据显示，2012年12月，全国70个大中城市新建商品住宅价格平均环比上涨0.34%，自去年6月以来，已连续7个月保持上涨。其中，广州以1.2%的涨幅位居榜首，福州、深圳、北京的涨幅均达到或超过1%，位居2-4名。一线城市成为此轮房价上涨势头中的领涨者。 进入2013年以来，房价上涨势头仍在持续。21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，上周上海市新建商品住宅成交均价约为2.55万元/平方米，环比提升8.1%，该价格亦创近30周新高。 链家地产的统计也显示，2013年1月前28天，北京二手住宅的成交均价为24962元/平方米，环比上涨1.52%，已连续三个月保持上涨。同期，北京二手住宅成交量为16660套，比2012年同期上涨5.6倍。在广州和深圳，“量价齐升”也已成为市场的主旋律。 上海易居房地产研究院副院长杨红旭向中国证券报记者表示，今年以来出现的市场回升局面，主要是去年年底整体市场走势的延续，这一反弹态势从去年下半年就已确立，由成交量的回升带动价格上涨。 此外，近期不少地方出现的过户难以及二手房“跳价”等现象，反映出市场需求旺盛。多数业内人士认为，因市场预期不明引起的“恐慌性需求”入市，也是推动本轮量价齐升的重要因素。 与现时的市场上行走势相比，一线城市长期供需失衡的局面显得更为严峻。据德佑地产市场研究部的数据显示，2006年至今的7年中，上海市商品住宅成交面积达到8910万平方米，而同期的土地出让建筑面积仅相当于其一半，由此造成的住房供应缺口超过4000万平方米。 德佑地产研究主任陆骑麟表示，仅靠近几年土地出让量，根本无法支撑起楼市成交，近年来的上海楼市一直在吃早期土地供应的“老本”。 这种情况并非个案。近几年来，一线城市土地供应情况不够理想，北京已连续两年未能完成土地供应计划，广州、深圳的土地供应总量也相对不足。 供需失衡的态势是开发商看好一线城市楼市，房价上涨的重要因素。业内人士认为，及时增加供应已迫在眉睫。 政策加码预期增强 基于上述态势，今年一线城市恐将面临较为严厉的政策环境。国泰君安的报告就认为，预计今年政策总体偏平稳，区域分化加大，全国一刀切可能性较低，部分涨价压力大的城市可能出台点对点措施。 中国证券报记者此前获悉，为稳定一线城市土地市场的预期，平抑地价，监管层要求一线城市今年要加大土地供应力度。同时鼓励采取设定最高价等方式，避免出现高价地。 在北京、深圳政府部门两会期间的表态中，“增加供应”的思路同样明显。广东省国土资源厅数据显示，目前深圳有闲置土地152宗，占地超过421公顷，居广东省之首。深圳市常务副市长吕锐锋表示，对于本来土地资源就高度紧缺的深圳而言，土地的闲置无疑是一种极大的浪费。 业内人士认为，增加土地供应、促进已供土地开发将成为一线城市的重要政策思路。受此影响，房地产开发和销售环节的管控措施可能进一步强化。 相比之下，对需求端的调控更为受人关注。针对北京市住建委两会期间的表态，张旭认为，今年的住房限购政策门槛和执行力度不会改变，可能新增对价格上涨过快的局部地区实施差异化税收政策。 杨红旭认为，当前的房地产税收政策还有不小的调整空间。其中，在二手房交易个人所得税的征收中，税额分为差价的20%和总价的1%(非普通住宅2%)两种，但具体的征收细节掌握在地方政府手中，可通过相关的政策予以强化。 同时，当前住房交易的土地增值税仅向单位征收，并未面向个人征收。若要达到控制交易的目的，可针对特定房屋，开征个人住房交易的土地增值税。此外，营业税、契税等税种同样也有调整的空间。 信贷政策的调整余地同样存在。多数业内人士建议，为遏制投机投资需求，购买第三套房商业贷款停贷政策需继续执行。对于被认定为非自住需求的二套房交易，首付比例和贷款利率等均有上调的空间。对于近期市场盛传的一线城市二套房停贷政策，业界认为不排除出台的可能。 在税收政策上，北京市住建委明确提出，为避免“阴阳合同”的出现，二手房最低计税价格需要根据市场情况等因素及时动态调整。 业内人士认为，若信贷、税收等政策继续从紧，今年一线城市楼市将面临空前严厉的政策环境。但即便如此，多数业内人士仍判断，由于市场运行的惯性和供求不平衡的因素存在，今年上半年一线城市楼市仍将延续上行走势，房屋成交量和成交价格都将保持温和上涨。若政策执行情况不佳，不排除个别区域市场出现暴涨的可能。 岁末年初，北京等一线城市房地产市场量价齐升，推涨房价预期。与此同时，地方两会相继召开，一些地方政府试图通过表态稳定市场预期。其中，京沪深三地在针对楼市调控政策基调的表态中，均使用了“严格”字眼，广州则强调“坚决”。 业内人士认为，2013年一线城市的楼市调控政策可能在去年基础上有所加码。其中，除加大土地供应以缓解供需压力外，在坚持限购政策的同时，税 费和信贷政策可能针对不同区域、不同购房人群体现“差别化”。今年一线城市楼市或迎来更加严厉的政策环境，但由于市场运行的惯性作用和供求不平衡的因素存 在，上半年房地产市场仍可能出现温和上行走势。 |
