| 这个周末，《华夏时报》一篇报道广为转载。报道的核心内容是说，目前地方政府在楼市上救市力度越来越大，除了取消限购、放宽购房入户条件、降低公积金贷款门槛外，绍兴、杭州、长沙、南京、沈阳、武汉、宁波等超过20个城市出台了购房补贴、税收优惠等措施。从这个意义上说，地方政府的救市力度接近2008年的水平。 应该说，这篇报道没有夸张之处。它非常明确地使用了一个限定词：地方政府。但如今一个是“浅阅读”、“速阅读”的时代，所以在很多读者和转发者潜意识中，这篇文章是说“政府救市力度，接近2008年水平”。 所以，昨天很多读者通过微信给我留言，向我求证上述判断是否正确，问房价会不会再次出现暴涨等。 中国房价“不回头式”的上涨，最根本原因还是资金推动。说到底，是广义货币（M2）不断膨胀造成的，或者说是通胀造成的。1999年年底的时候，中国的M2是12万亿，到今年9月底是120万亿，14年里上涨了10倍。而10倍，基本上就是中国房价在这期间的平均涨幅。当然，由于有些房子位于“有权力”的城市或者片区，上涨更多。比如北京五道口那些著名的学区房，价格也许上涨了有80到100倍。而中西部人口流失的小县城，房价也许只上涨了七八倍。 2008年、2009年之所以会出现楼市惊天逆转，绝对不是因为地方政府出台了买房减税、购房入户、降低公积金门槛等政策，而是国家开动了印钞机。在2008年之前的2年里，M2增速分别是16.9%和16.7%，但2008年到2010年则突然增长到17.8%、27.7%和19.7%！ 而2008年到2010年的GDP增速分别是9%、8.7%和10.3%。假如你认可M2的增速减去当年GDP的增速，就是“真实通胀率”，那么这3年的“真实通胀率”分别达到了8.8%、19%和9.4%。也就是说，100元人民币的购买力，经过这3年后，就变成了67元！在这种情况下，假如房价上涨33%，其真实价值等于“原地踏步”。 最近几年，M2的增速一直控制在14%以内，比2008年金融风暴前还低。正因为如此，中国出现了钱荒，出现了经济下滑。为什么2010年以后国家逐步收紧了M2增速？因为以前那种高增速无法持续，积累了大量问题：企业负债率到了危险地步，固定资产投资占GDP比重也已经接近惊人的80%。这就好比一个高血压患者，血压已经达到了低压110、高压180，继续膨胀只有脑溢血一个结局了！所以，中央决定要改革，要转变经济增长方式。 那么今年的M2增速是什么情况？上半年增长比较快，一度达到过14.7%。但到了下半年，中央明显在踩刹车。9月末的M2为120.2万亿，比6月末竟然还减少了0.7万亿，这在历史上都是比较少见的（M2增速已经下降到12.9%）。此外，固定资产投资增速也有所下滑。 所以，别被地方政府不断出台的刺激政策，以及央行一波又一波的定向降准、PSL、SLF贷款所迷惑。由于企业、个人持有外汇意愿上升，加上部分热钱撤退，人民币过去采用的“外汇占款”发行方式基本上走向了终结。也就是说，央行用旧方式“印钱”的数量在急剧减少，新方式“印钱”的数量有限，总体上，货币没有宽松，下半年甚至还有所收紧。在这种情况下，楼市想重现2008年的惊天逆转，显然是不可能的。 从这一点上看，新一届政府的确改变了“打法”，他们显得更有定力，真的是想通过改革来促发展，而不是简单地重走老路！ |
