楼市不改革就会“死” 创新才有活路

    房地产与宏观经济密切相关。一方面，房地产的走势，受到宏观经济形势的影响；另一方面，房地产的变化，在一定程度上也影响了整个经济运行。针对2014年一季度市场明显下行的情况，中央及有关部门积极应对，强化地方调控责任，在一系列政策叠加助力下，全年市场逐步趋于平稳。  

         而随着我国经济发展进入新常态，房地产业在经过了十几年的快速发展后，也进入了增速的平稳期、结构的调整期、政策的完善期和品质的提升期。

        就全国而言，至少在2020年前，城镇化率将从2013年的53.7%提升到2020年的60%左右，加上棚户区改造、城中村改造和既有住区的改造、新型产业和服务业的发展、家庭结构变化带来的需求，还有相当数量的新市民的住房问题需要解决，相当数量的城市居民对改善住房条件有新的期待，再加上房地产新业态的发展，因此房地产市场仍有较大的发展空间。

         一、现状：总体平稳

          2014年的楼市政策调整，先是一些二、三线城市放松了限购政策，之后央行、银监会又出台了《关于进一步做好住房金融服务的通知》，明确对居民家庭合理的住房贷款需求的支持和对开发企业合理融资需求的支持。2014年11月21日，中国人民银行宣布降息。截至2014年11月底，全国多数城市新建商品住宅价格已连续7个月环比下降，但降幅收窄，市场逐渐进入平稳运行状态。

         但由于2013年同期房地产市场中非理性因素较多，多项指标超预期增长，所以2014年1~11月房地产开发投资增速下降，房屋新开工面积、商品房和住宅的销售面积、企业土地购买量同比下降。但相对2012年，商品房和住宅的销售面积等仍有不同程度的增长，这说明市场确实处于调整中，进入到了理性发展的阶段。

         当前需要关注的问题主要有3方面：一是商品房库存在持续增加。就全国而言，截至2014年11月末，商品房待售面积59795万平方米，比10月末增加1556万平方米。二是地区差异性与企业差异加大。如2014年11月份，40个重点城市中，23个城市商品住宅成交量环比上升，17个城市环比下降。三是不少企业、尤其是中小型企业由于销售不畅、负债提高、现金流紧张。

           因此，注意地区间的差异性，密切关注市场运行中出现的新情况、新问题并做好应对准备，以促进房地产市场平稳健康发展，将是2015年的重要任务。

         二、趋势：转变方式

         房地产市场仍有较大的发展空间，但必须处理好几方面的关系。

           （一）处理好扩大有效供给与消化、盘活存量的关系，完善"双轨制"的住房供应机制，稳定住房消费。

           1.要按照国家部署继续抓好保障性安居工程建设和棚户区改造。住房供求关系总体正常的城市或偏紧的城市，仍要增加住房和土地的有效供应，包括抓好公租房配套设施的建设和分配入住。同时要大力规范和发展二手房市场和租赁市场，真正使居民通过购买和租赁两种方式解决住有所居问题。

          2.在供明显大于求的城市，仍要把消化存量作为2015年的重要任务。政府和有关单位除主动控制开发节奏、开发规模和希望开发企业以合理价格销售外，还要探索在拆迁安置和棚户区改造安置中，在尊重被拆迁户意愿的前提下，尽量扩大货币补偿的比例，让被拆迁安置户在市场上购买和租赁合适的住房；或者由政府与开发商议定一个合理价格，由政府组织团购，集中安置。

         3.在供明显大于求的城市，要创新保障房计划的实现形式。在供明显大于求的城市和空置房较多的城市，也可创新保障房计划的实现形式，充分发挥市场的积极作用，政府也可以以合理的价格向开发企业和居民收购或包租一些合适的住房，作为保障房房源，减少新建的保障性住房数量。

        （二）尊重房地产发展规律和地区性差异实际，逐步建立分类调控、分级施政的房地产调控体系。

          住宅产业以民生为主，兼顾经济发展；非住宅业态与相关产业发展协调并适应，这有利我们更好地研究并尊重房地产规律，促进经济、社会的协调发展。

          房地产是不动产，房地产市场是差异性很强的市场。应进一步明确分类调控的内容，明确地方政府在分类调控中的底线。中央政府在分类调控中应加强对市场的监管和对风险的防范。

        （三）转变房地产发展方式，促进建筑产业、住宅产业现代化。

         要严格执行绿色、节能、环保的标准，推进建筑工业化和信息化的融合，通过建筑设计标准化、部品生产工厂化、现场施工装配化、结构装修一体化、过程管理信息化，大力开发省地节能环保性项目，确保工程质量和安全。

           根据住房和城乡建设部的工作安排，2015年建筑产业现代化要有新跨越。要抓紧制定支持政策，抓紧完善标准规范体系。要以住宅建设为重点，以保障房为先导，推动规模化、整体化发展。未来3年，要新增产业化建筑1亿平方米以上。

         （四）积极引导产业园区地产、商业地产、旅游地产、养老服务业等非住宅地产的发展，培育新的经济增长点，扩大有效消费。

          这方面，各地的积极性比较高，但存在的问题或需要探索的问题也不少。2014年1~11月，在房地产的业态中，惟有商业营业用房的销售面积同比增长7.1%、销售额增长7.2%,但不少地方商业地产总量过大、结构不合理的问题也比较明显。在快速人口老龄化的背景下，如何使新建的小区配建好养老服务设施，如何做好既有住区的适老化改造，如何通过一定的优惠政策吸引开发企业和民营资本进入老年住区的开发建设，希望政府在配套政策中具体化。另外，如何盘活上世纪90年代一些部门、央企、国企在风景较好的地方办的疗养院或培训中心，使之为旅游业和养老服务业的发展服务，也是一个值得研究的问题。

         有条件的骨干企业，还应积极而又慎重地拓展境外市场，这既是企业发展的需要，也与中国政府希望不断扩大对外投资相适应。如一带一路的建设就是我们发展的机遇。

           （五）结合不动产登记、居民住房信息联网，或根据当前居民的住房现状及开发建设量、城镇化进程中的需求等，制定"十三五"住房（含保障房）发展规划，落实土地供应计划，按真实需求指导开发。防止一些地方盲目开发和过度依赖土地财政和房地产的问题。

         （六）按照十八届三中全会确定的改革路线图和时间表，推进与房地产有关的财税、金融、土地等制度改革，建立健全房地产法律制度体系，促进房地产市场平稳健康发展。

           （七）要关注企业的兼并和重组。根据国家统计局2014年12月16日发布的公报，2013年末全国有房地产开发经营企业13.2万个，企业数量过多是不争的事实。今后随着市场的不断规范和行业的转型发展，企业的兼并重组是必然趋势。这样，企业才能优胜劣汰，行业才能健康发展。