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经历过2016年市场跃进后，华东地区俨然是支撑房企销售业绩增长的重要大后方。 多家第三方机构统计的年度排行榜中，前十名房企均是如此。万科上海区域16城贡献1200亿元销售额，创下万科单一大区最 高业绩。 其中增速较快的碧桂园，2016全年实现销售金额3088.4亿元，销售面积3747万平方米，分别同比增长120%和74%。其中业绩最为出色的两个区域均位于华东，江苏区域以367亿元拔得头筹；沪苏区域则以308亿元紧随其后。大盘开发依然是碧桂园占领新市场的主要模式。 克 而瑞研究中心数据显示，随着华东区域的业绩增长，碧桂园近三年复合增长率已达42.8%，仅次于恒大。碧桂园相关人士对21世纪经济报道记者透露，2017年华东区域将会是碧桂园重中之重。 这从今年1月份，碧桂园一口气在杭州增持4幅土地可见一斑。值得一提的是，在上一轮调控周期中，碧桂园在杭州下沙开发的刚需盘一度亏本销售。如今换了打法，碧桂园坚持从三四线走向一线市场。 区域布局压力渐显 与闽系房企纷纷将总部迁入“魔都”逻辑相同，深耕长三角乃至整个华东区域，房企看中的是其中的盈利和发展空间。碧桂园亦然。 从2016年销售和拿地情况来看，碧桂园已经从“以三四线城市为主、同时投资布局二线城市近郊、一线城市周边”的整体定位，变为“以二线城市中心、一线城市周边”为主。2016年碧桂园江苏区域实现367亿签约销售金额，还有多个区域业绩高速增长。其中南京句容凤凰城作为公司郊区大盘产品线项目，全年销售金额达到73.6亿元，销售面积95.7万平方米，在2016年全国项目成交面积TOP 10中排位第五。 南京周边可以说是碧桂园进驻华东区域最早的片区。2012年前后，以多个中小型楼盘试水后，碧桂园开始加码华东布局，并以大盘、低价为卖点。但拿地成本也在抬升，其今年1月所拿地块均价为7509元/平方米，成本上涨更甚于售价上涨。 一方面是拿地成本的走高，另一方面是以低价获取高竞争力，碧桂园在华东区域的城市选择压力逐渐显露，并且不得不通过控制成本与降低负债率来保证现金流。 2016年中报显示，碧桂园净负债率已降至51.37%。此外，推出的跟投机制和同心共享计划，既在一定程度上控制了投资风险，又保证了积极性。 然而，其1月份重仓的杭州，所拿四幅地接近绍兴，周边房地产市场尚未起步。据杭州业内人士分析，碧桂园此举有“囤地”之意。换言之，杭州的土地储备如果不能快周转，难免会对2017年的现金流状况有所影响。 也有业内人士指出，碧桂园目前全面铺开扩张之路，尤其是海外投资，比如马来西亚的森林城市项目，尽管公司声称2016年有180亿年度销售金额，但因马来西亚政界的不稳定因素和与中国其他房企的各种竞争，该超级大盘未来也未必一帆风顺。 同策咨询研究部数据显示，2016年，碧桂园新增土地储备规划建筑面积达3714.39万平方米，位居行业第一，同时也创下了碧桂园历年拿地面积之最，较2015年大幅增长87.89%。 同策咨询研究部总监张宏伟指出，碧桂园之所以在2016年如此积极扩张，原因无外乎两点：一是销售高增长背后亟需补仓；二是碧桂园擅长操作郊区大盘。不过华东区域相比华南，已有足够丰富的产品线，城市内交通网络也较发达，碧桂园能否凭借三四线投资布局模式将其优势在华东区域进一步扩大，目前尚存未知数。 重金补仓华东 根据第三方机构统计，从2016年标杆房企拿地金额TOP30排行榜看，有19家房企拿地金额同比上升，且有7家出现100%以上增长。万科、碧桂园、恒大、融创位居排行榜前四名，年度拿地金额均超1000亿元。 进入2017年1月，碧桂园便已耗资102.72亿元获取14幅地，分布于一二三线城市，其中华东地区拿下8幅，占据57%；新增建筑面积76.59万平方米，占据56%。 值得一提的是，2017年1月5日，碧桂园以总价22.45亿元获得宝山区罗店镇老街区C1-2\C5-5地块，出让总面积89155.3平方米，容积率1.5，成交楼板价16405元/平方米，溢价率3.17%。该地块是近段时间来，碧桂园在上海拍得的第三幅宅地，此前在2016年12月27日，碧桂园在奉贤还拿下两块宅地。也许放在以往这一数字并不显眼，不过在2016年下半年，全上海出让的纯宅地也不过10幅，四季度更是只有碧桂园拿下的两幅纯宅地。 分析人士观察后表示，碧桂园目前拿下的三幅宅地溢价率普遍仅有个位数，尽管拍卖底价已处于较高水平，但相比2016年上半年的价格，碧桂园的地价基本都处于盈利空间充足的合理范围，可以说抓住了政策底部这一拿地窗口。 回顾2016年，碧桂园拿地都相对积极，全年新增土地预期建筑面积8752万平方米，同比增加129%；新增土地投资1775亿元，同比大幅增加217%。8月还表示将在一线和核心二线城市周边投入超1000亿元建设“科技小镇”。 前述分析人士均认为，在2016年销售业绩高增长的同时，碧桂园只有加大土地投资力度，才有可能在3000亿的基础上实现业绩持续增长。 |
