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最近，市民伍先生有点郁闷，他准备在城西某楼盘购买一套房子，在销售人员的全程陪同下查完征信，预交了定金。可是，后来被银行告知：由于业主银行流水不稳定，房子按揭办不了。而楼盘销售人员表示，如果是业主的原因造成按揭贷款不能办下来，属于业主单方面违约，预交的定金将不予退还。
购房业主：交了定金，按揭贷款办不下来
国庆节前夕，伍先生看中了城西的一套商品房，总价在110万左右。伍先生是工薪阶层，和大多数购房者一样，打算向银行申请按揭贷款。
但是，由于伍先生的工作是公司业务人员，平时的收入流水不够稳定，月收入时高时低。看房过程中，他也和销售人员提过自己的顾虑，按揭贷款会不会办不下来。如果办不下来，他没能力买房。
而该销售人员口头表示，可以帮助伍先生想办法解决贷款，并没有留下书面的字据。
在与销售人员签订商品房买卖合同后，预交了3万元购房定金，接下来伍先生将再准备30余万元首付款，然后向银行申请按揭。
就在伍先生准备好首付款之后，却被告知自己并不符合按揭贷款办理条件，不能办理按揭贷款。银行给出的理由是，他的月收入不高，而且月收入流水不稳定。
首付款迟迟未交，银行按揭也办不下来。伍先生只好向售楼部申请退回预付定金。而此时，房产公司却不同意退回定金，认为是伍先生违约。
目前，伍先生和房产公司之间的纠葛还在继续，但是，这个问题却不得不引起购房者的重视：定金交了，由于各种因素不买房了，事先没有约定，退款是比较困难的。
专业人士：在交定金认购时一定要约定清楚
那么，购房者如何才能避免贷款审批不过关导致定金退不回来的情况呢？
从事多年中介业务的杨先生表示，根据以往的情况看，只有在以下两种情况下，定金才有可能退还购房者，一是银行审批不过关是业主或开发商的原因，二是购房者与业主或开发商事先协商好，在认购书中写明，如因银行贷款未获审批的原因导致成交失败，定金应退还客户。否则，购房者的定金将很难退还。
一手楼的认购合同和买卖合同格式都是固定的，开发商一般是不会跟客户建立这种约定的。所以客户在交定金认购房屋时，要谨慎些，如果自己不放心，最好先向开发商指定银行委托的按揭服务机构提供一份详细的说明材料，让其请银行进行初步审核，确定最高贷款额度，再交定金签认购合同。
二手楼则灵活很多，由于认购合同和买卖合同都是双方约定的，可以和业主协商好，在订立合同时，将自己的情况列明，并补充说明因银行贷款未获审批导致成交失败时，要退还定金。
辞鉴律师事务所赵勇律师也表示，如果认购合同没有特别约定，银行不审批是由于买方资信不过关的原因，应由买方负责。在以上伍先生的案例中，虽然销售人员有口头承诺在先，但是由于没有书面的依据，退还定金的事儿就只有靠双方协商解决。
律师说法：签约注意“定金”与“订金”不一样
根据伍先生提供的依据，他当时与售楼部签订的是定金合同，根据合同约定，原则上退款比较困难。辞鉴律师事务所赵勇律师也指出：“定金”与“订金”虽然只有一字之差，但是它们在法律上的意义却是天壤之别，法律含义截然不同。简单来说，“定金”是法律上的担保形式;而“订金”没有明确的法律规定。
综合来说，订金可以退，而定金则不可退。定金支付后，支付首期款的期限，以定金协议为准。
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