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当前房地产市场形势正由供求矛盾突出向结构性过剩转变，与此相适应，居民住房消费热点也正由“有房住”向“住好房”转型。政策重点应及时顺应市场形势的转变，由以往支持首套房需求、抑制改善性需求，转变为支持首套房需求与适度支持改善性购房需求并重。 楼市进入结构性过剩阶段 与 2008年或2011年的市场调整的根本区别是，本轮调整是由市场力量自发形成的。而2008年或2011年的市场调整，都是由外部因素冲击所导致。如 2008年的金融危机冲击，2011年的大中城市限购政策冲击。2012年下半年及2013年大中城市房价暴涨，刺激了住房开发投资的迅猛增长。这些新增 供给在2014年以后集中入市，从而形成目前大中城市阶段性供给过剩的格局。供给的高增长促成了2014年上半年大中城市楼市的主动调整，大中城市房价由 全线快涨转变普遍微跌。2014年1月，70个大中城市中，房价环比上涨的有62个，持平的有2个，环比下降的仅6个。到2014年6月，房价环比上涨的 城市仅8个，环比持平的城市7个，环比下降的城市增至55个。 全国楼市出现结构性过剩，成交量萎缩库存水平攀升。2011年以来，中国楼市 已经出现结构性过剩的总体态势，具体表现为中小城市住房持续滞销。2014年上半年，大城市楼市也出现滞销，全国住房成交量萎缩明显。2014年1-2 月，全国商品住房销售面积为9377万平方米，同比增长-1.2%；商品房销售额为5985亿元，同比增长-5%。2014年1-6月，全国商品住房销售 面积为42487万平方米，同比增长-7.8%；商品房销售额为25632亿元，同比增长-9.2%。销售量与销售额均出现较大负增长。 居民需求热点向“住好房”转变 居 民需求热点由“有房住”向“住好房”转变，房价不会出现整体崩盘。居民需求热点正由“有房住”向“住好房”转变，人们改善居住条件的动力目前还远看不到衰 竭的迹象。城镇人均住房面积虽然达到33平方米左右，但多数人对自身的住房条件难言满足。紧凑型公寓楼仍是当前城镇住宅存量的主体，多代人共居一户现象较 为普遍，居民改善住房条件的期望仍很迫切，住房市场承载着国人的小康梦想。在可以预见的未来，住房市场不会出现断崖式的需求崩溃，但有可能会出现重大结构 性调整。 另外，供求形势由供不应求向结构性过剩转变，房价短期调整不可避免。我国住房市场虽然没有进入普遍过剩时代， 但已经进入结构性过剩时代，短期内的市场主动调整不可避免。从全国看，由快速城镇化与国民收入高增长导致的住房总量短缺已经趋于尾声，多数中小城市住房出 现结构性过剩，房地产市场持续滞销。从一、二线城市看，2013年市场的疯狂上涨诱发了大量新房集中上市，已经形成阶段性高供给态势，房价出现主动下调。 为消化结构过剩与阶段性高供给，住房价格将进入调整期。 住房政策滞后于需求变化 当前房地产市场形势正由供求矛盾突出向结构性过剩转变，与此相适应，居民住房消费热点也正由“有房住”向“住好房”转型。原有的住房政策是基于供不应求的市场环境所产生，无法满足新形势的要求。 表 现之一是行政管控滞后，扭曲市场供求。2005年以来，我国密集出台了大量住房市场调控政策。但目前存在的住房调控政策大多是基于房价单边上涨环境的单向 调控政策，主要政策目的是为了管控需求增长、扼制投机。具有代表性的如限购、限贷、对户型套型的管制，以及针对持有不满五年的二手房交易征收的高额税费 等。随着供求形势向结构性过剩转变，催生上述政策的房价单边上涨环境已经不复存在。令人可喜的是，这些单向调控政策正陆续适时调整。 表现之 二是市场规制缺失，消费者权益缺乏有效保护。由于长期市场供不应求，住房消费者在市场上处于相对弱势地位，消费者权益得不到有效保护。地方政府坐收巨额土 地收益，对于保护购房者的权益缺乏积极性。在期房预售制的助推下，虚假宣传、住房品质低劣、销售欺诈现象普遍存在。购房者权益普遍被侵犯，但维权极为困 难。在结构性过剩的市场环境下，消费者权益保护缺失将抑制住房需求的合理增长。 适度支持居民改善性住房需求 随着结构性过剩阶段的到来，我国居民住房消费热点正处于由“有房住”向“住好房”转轨阶段。政策重点应及时顺应市场形势的转变，由以往支持首套房需求、抑制改善性需求，转变为支持首套房需求与适度支持改善性购房需求并重。 首先，探索住房限购政策的平稳退出渠道，更多地发挥市场机制和房产税引 导供求的作用。在住房供求矛盾趋缓的条件下，探索住房限购政策的平稳退出渠道，更多地通过市场价格调节市场供求，有利于平稳市场、改善居民住房条件和促进 人口城市化进程。同时可考虑针对居民奢侈性、炫耀性很强的过度住房消费，以及高投机性的购房行为征收房产税，提高其持有成本。以引导居民理性住房消费，抑 制过度投机。 其次，放宽二套房信贷管制，降低二手住房交易税费。在居民改善居住条件愿望迫切的背景下，应适度降低以改善为主的第二套房的按揭成数，同时放宽对二套住房的按揭利率强行上浮政策。由金融机构在一定范围内根据风险及资信状况，自主确定按揭成数和利率水平。 降低二手住房交易税费，有利于促进合理的住房交易、减轻购房者的负担，支持居民住房条件的改善。降低住房交易税费的可能措施包括：扩大 契税优惠，所有普通商品住房契税均按1%的优惠税率收取；取消5年限制，所有普通商品住房交易免征营业税；取消自用5年及唯一生活用房限制，所有出售普通 商品住房的所得均免征个人所得税。 第三，进一步完善期房预售制度，抓紧出台新建商品住房三包政策。期房预售政策是造成商品住房品质低劣、住 房消费者权益不被重视的一个重要原因。可将目前购房者全额预付期房款，改为根据开发进度支付相应比例的款项，住房交付之前不支付全部房款。另一方面，通过 出台住房三包政策，可不断提高住房产品的质量与售后服务水平，保护购房者的合法权益，促进居民家庭住房条件的改善。 |
