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房地产业经过几十年的发展，在投资、建设、销售、运营等环节都已有了比较成熟的模式。在开发、投资、营销等方面都已经实现专业化，不仅如此，其投资方、销售方、物业服务方是相互分离的。 而养老社区项目作为新生的产业项目，其开发、运营模式都还在不断探索过程中。具体而言，养老社区以社会资本投资为主（含国有资本，但非政府资金），其投资回报率、运营回收预期普遍较低。  把范围缩小到类似于泸州春江酒城嘉苑的非产权交易形式的会员制养老社区来说，一不能售卖产权；二通过会员卡收取类似于房价的会员卡费；三入住之后还要缴纳服务年费，除非深入理解会员制养老的本质是服务属性而非居住属性，不是投资产品而是养老服务产品，否则很难支付几十万来购买此类养老产品。 在上述两类产品的主要特征基础上，以下是站在春江酒城嘉苑养老社区产品模式的角度来分析二者之主要不同。 其一，双方利益关系不同。业主购买商品房小区，房子产权属于业主，物业公司提供服务，二者是利益对立、分离的关系。会员制养老社区则通过投资建设运营一体化、产权共享、会员理事会协商等构建起老人与运营管理方之间的利益共同体关系。 其二，社区生活形态不同。一般商品房小区，对多数人而言只是“8小时”居所，对居所和小区环境的实际使用率并不高。而养老社区属于“24小时”生活空间，老人在居所睡觉、活动，对社区的硬件设施、软件服务配套要求更高，实际使用频率也高得多，所以养老社区可谓退休长者的“一生之选”。  其三，消费群体的范围不同。房地产住宅小区面对客户年龄跨度大，养老社区面向的主要是退休老人或有老人的家庭，且定位为中高端养老社区，则有效的消费群体在房地产消费客群基础上大幅减少。 其四，产品呈现特征悬殊。房地产商销售产权房，除了提供一定的硬件和小区景观外，服务淡化；养老社区售卖的就是“服务”，住房只是提供服务的基础载体而已，更强调养老的功能性和居住的舒适性、公共服务配套设施等，针对性更强。  其五，购买决策机制不同。房地产决策比较简单，支付能力和适合区位即可决定。入住养老社区则是老人及其家庭的重大决定，涉及观念转变、道德压力、亲情伦理等问题，需与整个家庭沟通进行群体决策。 其六，服务客户周期不同。房地产的销售人员完成交房就基本结束营销阶段服务，属“一锤子买卖”。养老营销则从接触客户开始，持续跟进，到买卡选房，评估入住，以及入住后的具体问题，都需要持续服务，服务周期更长、要求更高。 国内的养老社区产业链还处于探索中的模式，以泸州春江酒城嘉苑为代表的一批养老社区，正在积极地开辟一条更为专业的养老服务之路。  项目地址：泸州市江阳区春华路二段169号 春江酒城嘉苑 预约热线：0830-33 66666  文/旭日 |
