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今日的泸州，多个千亿级产业的打造，自贸区川南临港片区的落户，云龙机场的建成，川南城际铁路和渝昆高铁的稳步推进，使得居民生活日益向好。住房改善成了人们对美好生活的重要需求之一，房产交易因此变得日趋频繁，房屋买卖合同纠纷案件亦呈现出多发、复杂的趋势。 龙马潭法院立足审判职能，妥善审理该类案件，促进房产交易市场诚实信用度的提升，化解防范行业风险，为自贸营商环境提供有力的法治保障。 1998年3月，袁某（买方）与邹某（卖方）签订《买房契约》，约定邹某将其所有的位于龙马潭区某街的xx号房屋卖与袁某。随后，袁某向邹某支付了全部购房款，邹某亦将前述房屋及权属证书交付与袁某，但一直未办理房屋产权变更登记手续。目前，案涉房屋仍登记于邹某名下。另外，因案涉房屋所在地已划入城市规划改造范围内，不动产登记机关已暂停办理该房屋的相关手续。 2019年4月，袁某诉至本院，请求确认其为案涉房屋的唯一产权人。 庭审中，邹某辩称，袁某从未找过其办理过户手续，邹某亦从未拒绝为袁某办理过户。从购房至今已21余年，袁某的诉权已经超过最长20年的诉讼时效，不应得以保护，案涉房屋应仍属于邹某。 法理疑问 我国物权法对不动产所有权的变动采用的是登记要件主义原则，即未经过户登记不发生所有权变更效力；物权法亦不认可物权行为，本案原告能否依据房屋买卖合同主张案涉房屋所有权？ 裁判理由及结果 法院经审理后认为，袁某按约支付了全部购房款，邹某按约交付了房屋以及相关权属证书。可见双方已达成转移房屋所有权的意思合意，并积极按约履行完毕契约的全部内容 。袁某已成为案涉房屋的合法占有人，享有物权期待权，可要求被告履行过户义务，但目前因行政管理原因无法办理过户登记手续。法院认为，前述因素不应成为阻却袁某取得房屋所有权的事由。在无其他权利人对房屋所有权提出异议的情形下，法院确认袁某为该房屋的所有权人。关于本案所涉法律关系是否适用诉讼时效的问题。按照相关法律规定，诉讼时效通常适用于债权请求权，即给付之诉，不适用物权请求权及确认之诉等。本案中，原告的诉求系请求确认房屋所有权，属确认之诉，不属于诉讼时效适用的范畴。因此，本案不适用诉讼时效。 最终，合议庭经评议后对本案裁判结果作了当庭宣判。宣判后，双方当事人均未提起上诉。 法官说法 本案将诉争房屋的所有权确认与买方，看似系对物权法登记要件主义原则的一次突破，但物权法司法解释第二条规定了登记人与真实权利人不一致时，权利人可提起所有权确认之诉，这表明已经对该原则的例外情形作出了规定。本案中，原告作为诉争房屋的合法占有人，在法定意义上取得本案诉争房屋所有权仅须完成产权变更登记手续，在目前无法过户的情形下，若坚持适用登记要件主义原则，不予以确认所有权，则会导致本案诉争房屋权属不清，使用权与所有权将长期处于相分离的状态,这也与合同法的意思自治及诚实信用原则精神相背离。 另外，本案还涉及大家耳熟能详的诉讼时效。多数观众可能只知一般情况下，诉讼时效为三年，却不知其有更多的内涵。如诉讼时效通常应是由被告提出，法院不主动审查；诉讼时效的丧失后，权利人丧失的是胜诉权，而仍有起诉权；诉讼时效并不适用于所有案件，如本案的确认之诉即不适用等等。 鸟自爱巢人爱家。中国人历来注重家庭，将安家置业作为人生大事。随着房价的不断上涨，房屋购置对家庭的影响不言而喻。虽然本案原告的诉求获得了支持，但小编仍得温馨提醒各位观众，买房后应及时办理房屋产权变更登记手续，避免让自己的权利长期处于“放空”状态，而遭受严重损失。 欣赏完精品案例后，请各位观众赶紧回家翻箱倒柜看看自己所购房屋是否具有产权证书，毕竟房屋所有权与婚姻一样，要有证在手，才能名正言顺地拥有。 文：刘晓敏 |
