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今年上半年，春节后的土地市场噤声，推盘数量骤减，无论是开发商还是购房者，都感受到了市场全盘胶着的状态，在“刚需救世”的一片喧嚣中，出现了“刚需盘”的成交小阳春。另一边，高端产品价格跳水引发的成交热潮也是冷热不均，喜忧参半，2012年楼市半年众生相，本期楼市三人为你独家分析半年销售数据背后的因与果。
刚需篇 关键词：市场庞大 楼市全媒体：如果给刚需上半年市场表现定性会用什么词？在整体销售持续火热的形势下，单盘有的火爆有的遇冷的原因是什么？
李蔚：上半年刚需的表现总结来看就是“破冰”。从春节后开始，1-2月是蓄势起点，在国家宏观政策整体开始松动的苗头下，刚需市场开始逐渐放大，3月达到顶峰，在4月虽然有短暂回落，5月的表现开始强势反弹。另一方面，调控后，按捺了一年的刚需购房需求也在释放。三月小阳春可以说是长时间观望情绪后产生的必然。刚需面临的首先是“不得不买”，其实才是“对比筛选”。为上半年起市场“破冰”是最大的贡献。另一方面，从市场上刚需产品来看，新盘价格低开，也是刚需火热的主要原因。 姜川：上半年刚需表现完全可视作市场的“风向标”。压抑了一年之后，购买力撬动整体市场回暖。从中德英伦联邦的销售数据来看，单是春节期间销售就达到了100套，3月初推出200多套房源，在开盘当天去化率就达到90%以上。5月份推出的500套房源去化率也达到了80%以上。对于刚需产品来说，价格是决定销售成绩的因素，但并不是主要诱因。对一个绩优型刚需楼盘而言，其价格优势一定是建立在地段、配套、品牌、品质等综合指标基础上，购房者在购房时同样也会算一笔账。 张仕伟：刚需无疑是上半年楼市的“绝对主流”。一季度成交量节节放大，以三月为临界点，打开了市场对于改善和高端的回暖契机。总体来看，刚需回暖的原因很多，一方面是信贷市场的松动，限购因素等等。其次，开发商对于产品定位和市场把握也很关键。上半年热销并引发讨论的诸多刚需楼盘产品都有这样的共性。并不所有刚需产品都能热销，以光华逸家为例，50多平小三房的产品定位让它在开盘即清盘，另一边，君汇上品、中海锦城、蓝光锦绣城、中德英伦联邦等销售榜单前十项目无疑都有这样的特点——高性价比、产品本身过硬、配套完善，甚至学校配备齐全等才是热销的决定因素。 |
